REITs與集合投資信托計(jì)劃之間有何區(qū)別？
來源： 時間：2006-11-14
作為金融產(chǎn)品，REITs對于中國還十分陌生，很多人將REITs與目前國內(nèi)比較流行的集合投資信托計(jì)劃等同，簡單地將REITs歸結(jié)為信托產(chǎn)品。這種等同其實(shí)存在很大誤差，甚至容易因?yàn)檫@種誤差而將一個具有強(qiáng)大生命力和市場優(yōu)勢的金融產(chǎn)品扼殺于搖籃之中。REITs與信托計(jì)劃有著某些聯(lián)系，但他們之間有著本質(zhì)的區(qū)別。
REITs是房地產(chǎn)投資信托基金，集合信托投資計(jì)劃也主要是投資于房地產(chǎn)，都可以理解為房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，兩者都屬于信托行為。信托投資公司在產(chǎn)品中占有重要的法律主體地位，這是這兩個金融產(chǎn)品的相似或相同之處，但是，兩個產(chǎn)品之間，卻存在著本質(zhì)的區(qū)別。
首先，REITs是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資計(jì)劃實(shí)際上是債權(quán)融資行為，信托持有人并不擁有信托計(jì)劃所投資的不動產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托計(jì)劃，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購承諾的安排，實(shí)質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。
其次，REITs具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓，可以在公開資本市場交易但沒有持有期限，不可以贖回；而信托計(jì)劃不具有基金性質(zhì)，不是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，缺乏流動性，有本金償還的安排，設(shè)定了償還期限。
第三，REITs發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)行徹底分開，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，并且REITs設(shè)立后，將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托計(jì)劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)行項(xiàng)目投資與開發(fā)，并沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。
第四，收益途徑和收益方式的區(qū)別：REITs的收益途徑主要來源于REITs持有不動產(chǎn)的出租收益，收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系，而且至交易發(fā)生之日起，不動產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了；而信托計(jì)劃幾乎與開發(fā)商的經(jīng)營成果無關(guān)，只與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)。也就是說，開發(fā)商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益，而一旦開發(fā)商償還不出本息，信托持有人卻要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因而，收益與風(fēng)險(xiǎn)是不對稱的。
第五，還有更為深層次的區(qū)別是：REITs與股票相似。股票作為資本市場的交易工具，是龐大的資本市場的濃縮，是資本市場資源配置的表現(xiàn)終端，是全球產(chǎn)業(yè)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)重組和產(chǎn)業(yè)整合的鑰匙。而REITs則相當(dāng)于是房地產(chǎn)的資本市場終端，房地產(chǎn)行業(yè)整合與資源配置的工具。而信托計(jì)劃卻完全不具備這樣的能力。
因而，無論從產(chǎn)業(yè)的科學(xué)性、合理性以及安全性、流通性還是功能性來比較，信托計(jì)劃最多是一個低層次的初級金融產(chǎn)品，并且有嚴(yán)重缺陷。美國REITs發(fā)展歷史上，曾經(jīng)也經(jīng)歷過信托計(jì)劃這個階段，經(jīng)歷了一些失敗后，才發(fā)展到今天成熟的REITs產(chǎn)品與完善的市場體系。
對于中國來講，我們一旦分清了REITs與信托計(jì)劃的區(qū)別，就應(yīng)當(dāng)迅速結(jié)束目前這種低層次的信托計(jì)劃的發(fā)行，逐漸調(diào)整改造、升級，以免重蹈美國早期的覆轍，少走彎路。
REITs是房地產(chǎn)投資信托基金，集合信托投資計(jì)劃也主要是投資于房地產(chǎn)，都可以理解為房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，兩者都屬于信托行為。信托投資公司在產(chǎn)品中占有重要的法律主體地位，這是這兩個金融產(chǎn)品的相似或相同之處，但是，兩個產(chǎn)品之間，卻存在著本質(zhì)的區(qū)別。
首先，REITs是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產(chǎn)，是權(quán)益買賣行為；而目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資計(jì)劃實(shí)際上是債權(quán)融資行為，信托持有人并不擁有信托計(jì)劃所投資的不動產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托計(jì)劃，雖然不是直接的債權(quán)融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優(yōu)先受益權(quán)，并且由于回購承諾的安排，實(shí)質(zhì)上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。
其次，REITs具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓，可以在公開資本市場交易但沒有持有期限，不可以贖回；而信托計(jì)劃不具有基金性質(zhì)，不是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，缺乏流動性，有本金償還的安排，設(shè)定了償還期限。
第三，REITs發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)行徹底分開，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，并且REITs設(shè)立后，將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托計(jì)劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)行項(xiàng)目投資與開發(fā)，并沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。
第四，收益途徑和收益方式的區(qū)別：REITs的收益途徑主要來源于REITs持有不動產(chǎn)的出租收益，收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系，而且至交易發(fā)生之日起，不動產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了；而信托計(jì)劃幾乎與開發(fā)商的經(jīng)營成果無關(guān)，只與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)。也就是說，開發(fā)商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益，而一旦開發(fā)商償還不出本息，信托持有人卻要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因而，收益與風(fēng)險(xiǎn)是不對稱的。
第五，還有更為深層次的區(qū)別是：REITs與股票相似。股票作為資本市場的交易工具，是龐大的資本市場的濃縮，是資本市場資源配置的表現(xiàn)終端，是全球產(chǎn)業(yè)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)重組和產(chǎn)業(yè)整合的鑰匙。而REITs則相當(dāng)于是房地產(chǎn)的資本市場終端，房地產(chǎn)行業(yè)整合與資源配置的工具。而信托計(jì)劃卻完全不具備這樣的能力。
因而，無論從產(chǎn)業(yè)的科學(xué)性、合理性以及安全性、流通性還是功能性來比較，信托計(jì)劃最多是一個低層次的初級金融產(chǎn)品，并且有嚴(yán)重缺陷。美國REITs發(fā)展歷史上，曾經(jīng)也經(jīng)歷過信托計(jì)劃這個階段，經(jīng)歷了一些失敗后，才發(fā)展到今天成熟的REITs產(chǎn)品與完善的市場體系。
對于中國來講，我們一旦分清了REITs與信托計(jì)劃的區(qū)別，就應(yīng)當(dāng)迅速結(jié)束目前這種低層次的信托計(jì)劃的發(fā)行，逐漸調(diào)整改造、升級，以免重蹈美國早期的覆轍，少走彎路。
(xintuo編輯)